На практике может возникнуть ситуация, когда отношения между сторонами фактически уже сложились, однако должным образом не оформлены. Об этом можно говорить, например, если арендатор въехал в помещение до заключения договора аренды. В таком случае в тексте договора стороны могут предусмотреть, что условия договора применяются к отношениям, возникшим до его заключения (п. 2 ст. 425 ГК РФ). Таким образом контрагенты получат право требовать друг от друга исполнения обязательств по ранее возникшим отношениям в соответствии с условиями заключенного договора. То есть, возвращаясь к примеру, арендодатель может потребовать от арендатора оплатить пользование помещением за период до заключения договора.
Положение о распространении условий договора на отношения, возникшие до его заключения, можно сформулировать в договоре, указав дату, с которой фактически возникли отношения между сторонами.
Предположим, что арендатор въехал в помещение 1 февраля, а договор с арендодателем заключает 1 марта сроком на шесть месяцев. Положение о распространении условий договора на отношения, возникшие до его заключения, можно сформулировать так:
Пример формулировки
Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания. Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим с _______ (указать конкретную дату начала действия договора).
Кроме того, дата возникновения фактических отношений между сторонами может быть "привязана" к дате подписания акта приема-передачи имущества. В этом случае рассматриваемое условие можно прописать следующим образом:
Пример формулировки
Условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие с даты подписания акта приема-передачи помещения.
Нужно иметь в виду, что стороны договора не вправе применять друг к другу меры ответственности (требовать возмещения убытков, взыскания договорной неустойки и пр.) за период до заключения договора, к которому применяются его условия. Дело в том, что хотя действие договора и распространяется на ранее сложившиеся отношения сторон, нельзя говорить о нарушении договорных обязательств в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).
Срок договора, условия которого применяются к отношениям сторон, возникшим до его заключения, начинает течь с момента его заключения. То есть период фактически сложившихся отношений в срок действия договора не входит (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59). В рассматриваемом примере срок действия договора аренды начинает течь 1 марта, а истекает 31 августа, так как период с 1 февраля по 28 февраля в него не включается.
Если контрагенты, заключая договор, не желают распространять его действие на отношения, фактически существующие между ними до его заключения, это целесообразно прописать в договоре. Сделать это можно следующим образом:
Пример формулировки
Настоящий договор вступает в силу со дня подписания. Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим только после его заключения.